O Projeto Urbanístico e os Projetos Complementares para fins de realização de Concessão Urbanística da área delimitada pelo Perímetro denominado Nova Luz foram desenvolvidos nas seguintes etapas:
- Etapa 1: Estudos Preliminares
- Etapa 2: Projeto Urbanístico Preliminar
- Etapa 3: Consultas Públicas e Setoriais Preliminares
- Etapa E: Cadastro de Moradores e Atividades Econômicas
- Etapa 4: Revisão do Programa de Intervenções
- Etapa 5: Consolidação do Projeto Urbanístico
- Etapa 6: Licenciamento e Audiência Pública
- Etapa 7: Ajustes e Relatório Final
O Perímetro sujeito à aplicação da Concessão Urbanística, definido pela Lei 14.918 de 07 de Maio de 2009, engloba 45 quadras, com superfície total de 529.304m2, e está contido no Perímetro da Operação Urbana Centro. O Projeto Urbanístico Especifico desenvolvido para fins de aplicação da Concessão Urbanística na área da Nova Luz propõe intervenções em espaços públicos e espaços privados. Para os espaços públicos na área de projeto, foram desenvolvidas propostas de intervenção (em nível de Projeto Básico) em relação a:
- Passeios públicos (ampliação e troca de pisos);
- Elementos do espaço público (mobiliário urbano, iluminação pública, arborização, sinalização viária);
- Sistema viário (nova hierarquia, criação de calçadão, implantação de ciclovias e vias compartilhadas);
- Infraestrutura urbana (redes de água, esgoto, drenagem, gás, eletricidade, telecomunicações)
- Espaços livres (requalificação de praças e criação de novas áreas).
Para os espaços privados na área de projeto, foram identificados os imóveis que estarão sujeitos à aplicação de Concessão Urbanística, tanto aqueles passíveis de transformação, quanto os imóveis tombados por órgãos de preservação do patrimônio, considerando na análise de áreas a transformar a situação do imóvel em relação a: preservação por órgãos de patrimônio; presença de unidades habitacionais; utilização do solo urbano, tanto em relação à área ocupada quanto ao coeficiente de aproveitamento utilizado; características especificas dos imóveis. Foram indicados à renovação 532 dos 932 imóveis existentes na área, totalizando 174.839m2 de área de terreno, correspondendo a 49,6% dos terrenos da área e 270.609m2 de área construída, correspondendo a 22,3% da área construída total hoje existente no Perímetro. Os imóveis privados indicados à concessão, serão destinados a:
- Implantação de equipamentos sociais públicos de assistência social (Núcleo de Atenção ao Idoso e Centro da Criança e do Adolescente), cultura (escola de iniciação artística), educação (centro educacional infantil, escola de ensino infantil, escola de ensino fundamental) e saúde (Unidade Básica de Saúde);
- Implantação de espaços livres (uma nova praça e um novo largo, em nível de Projeto Básico);
- Implantação de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social – EHIS (1820 unidades habitacionais em ZEIS e 439 em edifícios a reformar) e Mercado Popular – EHMP (373 unidades habitacionais em ZEIS);
- Implantação de empreendimentos privados não residenciais;
- Implantação de empreendimentos privados residenciais com uso misto (2666 unidades habitacionais);
Para os novos empreendimentos, o Projeto Urbanístico Específico define:
Área construída computável máxima para usos residenciais e para usos residenciais;
- Tipologia de quadras;
- Regras em relação a alinhamento de edificações;
- Regras em relação a gabaritos;
- Regras em relação a pátios.
A intervenção foi programada para ser implantada em fases, de maneira progressiva, minimizando o impacto de obras e deslocamento de moradores e atividades econômicas, de forma que ao termino de cada etapa, a produção imobiliária seja capaz de acolher aqueles que serão afetados na próxima fase da intervenção (usos residenciais e não residenciais). A partir dos elementos das soluções de projeto para urbanismo e infraestrutura, além das demais estimativas, bem como da estimativa de produção imobiliária, foram estimados os custos e receitas decorrentes da realização da intervenção por meio de Concessão Urbanística. Segundo o Estudo de viabilidade econômica, foi identificada a necessidade de aporte recursos da PMSP para viabilizar o empreendimento, com o valor entre 162,4 e 491,1 milhões de reais, variando conforme o cenário previsto e as formas de desembolso.
Cliente: Prefeitura da Cidade de São Paulo
Local: Bairro da Luz, Centro, São Paulo
Área: 550.000m2
Equipe: AECOM, FGV, Cia City, Concremat
Data: 2010-2012
